一棟マンション投資を始めたいけれど「何の本を読めばいいのか？」「セミナーって営業の罠じゃないの？」「ネットの情報、どれが正しいの？」と、学び方が分からず立ち止まってしまっていませんか？
ども！イットマふと管理人のフミウラです。
僕も最初はまったく同じでした。
楽待で物件を眺めても意味が分からず、本を読んでも実務とかけ離れた内容で途方に暮れていました。
だけど、実際に物件を購入して運用して分かったのは、一棟マンション投資の成功は「正しい順序で知識を学びきちんと判断するための準備をしておくこと」がすべてだということです。
闇雲に勉強しても時間の無駄で、むしろ間違った知識が判断を狂わせてしまいます。
この記事では、僕が実際に失敗を通して見つけた「初心者が迷わずに基礎知識を身につける4つのステップ」と「信頼できる営業マンの見極め方」、「学んだ知識を実際の判断力に変える具体的な方法」をお伝えします。
読み終える頃には、あなたも「何から始めればいいか」が明確になり、安心して次のステップに進めるはずです。
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一棟マンション投資の基礎知識は判断軸を持つために最重要
僕が一棟マンション投資を始めた時に一番困ったのは、「結局、何を基準に判断すればいいの？」ということでした。
利回りが高ければいいのか、立地重視なのか、それとも価格の安さなのか。
情報はたくさんあるのに、肝心の「判断の軸」が見えなくて、どうすればいいか分からない状態だったんです。
でも今思えば、この混乱にはちゃんと理由がありました。
そして実際にマンションの経営を続けてきて分かったのは、基礎知識を学ぶ最大の目的は「自分なりの判断軸を持つためだ」ということです。
なぜ初心者は迷うのか？情報の断片化という罠
僕も最初は必死に情報収集していました。
あっちのブログは「利回り10%以上を狙え！」と書かれていたし、別のブログでは「立地が何より大事」と書かれているし、Youtubeでは「融資の通りやすさが重要」と知る…みたいな。
ちょっとしたカオスです。
困ったことにこれらの情報は皆バラバラで、繋がりや関連性がありません。
利回りと立地、どっちを優先すればいいの？
融資の話と利回りの話、どういう関係なの？
結局、僕の頭の中には「利回り重要」「立地重要」「融資重要」という断片的なキーワードが散らばっているだけで、実際に物件情報を見た時に「で、結局これは買いなの？買いじゃないの？」という判断ができなかったんです。
これが情報の断片化の罠です。
ネットやYouTubeの存在している情報は、それぞれは正しいのでしょう。
だけど、「全体のどの部分の話なのか」「他の要素とどう関連するのか」が抜けている。
一生懸命パズルのピースを集めて組み合わせようと試行錯誤するのだけど、まったくかみ合わない状態です。
よく分からないから、また情報を漁り出す。
完全に堂々巡りで、前に進んでいない状況でした。
つまり何が言いたいかと言うと、不動産投資における”体系的”な理解がないと、いくら情報を集めても判断力は身に付かないという事です。
むしろ、情報が増えるほど迷いが深くなってしまいます。
判断に必要な「3つの視点」とは（収益性・資産性・リスク）
では、どんな軸を使って判断すればいいのか？
僕が一棟マンションをを購入し、経営を続ける中で痛い目に遭いながら見えてきたのは、大きく3つの視点でした。
これを知ってからは、営業マンの話を聞いても「なるほど、この人は収益性の話をしているけど、リスクの説明が薄いな」みたいに冷静に判断できるようになったんです。
収益性の視点：本当に儲かるのか？
「利回り10%です！」
営業マンはよくこう言います。でも僕が聞きたいのは、そこじゃない。
一体いくらの手残りがあるのか？
そこです。
収益性という点では、そこしかない。
- 過去実績から空室率は最大何％が想定されるのか？
- 諸々の経費はどのくらいになるのか？
- 銀行のローン額はいくらになるのか？
- 固定資産税は？
- それを差し引いたら年間の手取額はいくら？
収益を残したいから一棟マンションに投資をするわけで、残らないならタダの馬鹿でかいリスクにしかなりません。
あの時学んだのは「表面利回りなんて、ただの飾り」だということです。
大切なのは長期的に安定して手元に残るお金がいくらなのか。
これを見極められないと、後で泣きを見ます。
資産性の視点：将来も価値を保てるのか？
不動産は買って終わりじゃありません。いずれ売る時が来ます。
その時に「えっ、こんなに価値が下がってるの？」では困るわけです。
だから、物件を必要以上に高い値段で買ってはダメだし、将来価値が下がりそうな立地やエリアで購入するのはリスクが高くなります。
また、前提として一棟マンション投資と区分マンション投資の違いなどもしっかり理解しておく必要があります。
僕の場合、少し高値で買ってしまったかな・・というのを今になって感じるので、購入時は「購入価格」について真剣に吟味した方が良いです。
また、購入するエリアは最低でも人口が横ばいの地域を選ぶと良いと思います。
当たり前のことなんですが、意外と見落としがちなポイントです。
あと、大学に依存した物件も危険だと思っています。
大学が移転したら一気に需要がなくなる。
実際に地方でそういう事例を見たことがあるので、僕は手を出していません。
リスクの視点：最悪の事態に耐えられるのか？
不動産投資に「想定外」はつきものです。
僕も原状回復費用が予想より高くついたり、退去者から得られるはずの原状回復費（40万程度）を盛大にバックレられて困ったことがあります。
正直凹みました。
だけど、こういった事もある程度想定しておけば、気持ち的もかなりラクです。
普段から出来るだけキャッシュを残しておけば、残キャッシュへの影響も小さく出来ます。
一棟マンションをある程度経営すると、一定レベルのトラブルには慣れてきます。
しかし、それを超えるものも時には発生するので、しっかりとメンタルとキャッシュを持っておく必要があります。
3つの視点があれば迷わない
この3つの視点がしっかりしていれば、どんな物件を見ても冷静に判断できます。
営業マンの甘い言葉に惑わされることもありませんし、ネットの断片的な情報に振り回されることもなくなります。
逆に言うと、この視点がないまま投資を始めるのは、地図を持たずに知らない土地をドライブするようなもの。迷子になるのは時間の問題です。
一棟マンション投資の基礎を深める4つの学びステップ
判断軸の重要性が分かったところで、次は「じゃあ、具体的にどうやって学べばいいの？」という話です。
僕も最初はネットで手当たり次第に情報を集めていました。楽待を眺めて、YouTubeを見て、ブログを読みあさって…でも結局、断片的な情報ばかりで混乱するだけでした。
その後、「これじゃダメだ」と思って本を使って体系的に学び直したんです。
でも今振り返ると、学ぶ順序って本当に大切だったんだなと思います。
間違った順序で学ぶと、時間もお金も無駄になるし、最悪の場合は変な先入観がついてしまって、正しい判断ができなくなってしまいます。
僕が「もし過去の自分にアドバイスするなら」という視点で整理したのが、これから紹介する4つのステップです。
本を買って”判断軸”の土台を作る
まずは本です。
「今どき本？ネットで十分じゃない？」
そう思う気持ちも分かります。
でも実際に読んでみて分かったのは、本の情報の「体系性」は別格だということ。
圧倒的専門的知識を持つ著者がいて、編集者によってより分りやすくそして体系化されたものが本なわけですから。
ネットの断片的な情報とは密度が全然違います。
特に不動産投資の場合、法律や税制、融資の仕組みなど、基本的な「型」を理解しておかないと、後で必ず躓きます。この「型」を効率的に学べるのが本なんです。
ただし、注意点もあります。
古い本だと、法改正や市場環境の変化で使えない情報もあります。
僕も古い本の情報を信じて、営業マンに質問したら「それ、もう制度が変わってるんですよ」と苦笑いされたことがあります。
あと、著者の投資スタイルが自分に合うかどうかも重要です。
年収3000万の比較的富裕層向けに書かれた本と、年収500万のサラリーマン向けに書かれた本では、前提条件が全然違います。
自分にフィットする属性向けに書かれた本を選ぶのがコツです。
まずは初心者向けの本を何冊か読み、漏れ無く基礎となる部分を吸収すること。
重複する部分はそれだけ重要だという事。何度も目にすることで確実な知識にすると共に、それぞれ重複していないところを確実に吸収しましょう。
時に、同じ事を少し違うスタンスで伝えたりしている箇所も出てくるでしょう。
そうした違いに築くことも学びになります。
本を読んでいると「あ、あの営業マンが言ってたのはこういう意味だったのか」「ネットで見た情報の背景はこれだったのか」という気づきがたくさんあります。
この「点と点が線で繋がった知識」が、判断軸の土台になるんです。
実物件の情報を見て「体感値」を育てる
本で基礎知識を入れたら、次は実際の物件情報に触れることです。
まずは楽待などのポータルサイトで、とにかく物件情報を眺めてみることから始めてください。
最初は「価格1億7千万、利回り10.5%、築15年…って、これ高いの？安いの？」みたいに、数字の意味は分かるけど、それが良いのか悪いのかの判断ができないと思います。
僕は、本で学ぶ前に見たので、何をどう判断して良いのか全く分からず、完全に時間を無駄にしました。
毎日数件でもいいので、物件情報を見続けてください。
40件、60件と物件情報を見続けていると、だんだん相場感が身についてきます。
「このエリアで築20年なら、だいたいこのくらいの価格帯だな」「利回り8%って、このエリアでは普通なのか」みたいに、物件情報の読み方が分かってくるんです。
これがすごく大切な基礎学習なんです。
物件情報を見慣れてくると、今度は「なぜこの物件は利回りが高いんだろう？」「なぜこの物件は安いんだろう？」という疑問が湧いてきます。
もし気になる物件が行動範囲内にあるなら、ぜひ実際に見に行ってみてください。
現地の感覚を養っておくと、物件情報を見る目がさらに肥えてきます。
物件情報をしっかり読めるようになれば、営業マンとの会話のレベルが全然変わってくるんです。。
有料セミナーで「体系的知識と市場観」を得る（選び方の基準）
3つ目がセミナーです。
「セミナー = 営業の場」というイメージが強いと思います、僕も警戒してセミナーには参加しないまま物件を購入してしまいました。
だけど、これは大きな失敗だったと思っています。
仕事の忙しさにかまけて、セミナーに参加すること無く4棟を購入してしまいました。
今になって色々な人に話を聞くと、質の高いセミナーに参加することで、本やネットでは得られない「生の市場観」を学べる、ということが分かったんです。
特に、講師が実際に投資をしている人の場合、体験談や失敗談は本当に参考になるようで、「こういう物件は避けた方がいい」「このエリアは今後厳しそう」みたいな生々しい話は、セミナーでしか聞けません。
これは猛烈な反省点からのアドバイスです。
今後は僕も積極的にセミナーへ参加しようと考えています。
ただし、セミナー選びは慎重に。
明らかに営業目的だけのセミナーもたくさんあります。
見極めのポイントは、内容の具体性です。
「誰でも簡単に稼げます！」みたいな抽象的な話ばかりのセミナーは危険。
逆に、デメリットやリスクもちゃんと説明してくれるセミナーは信頼できます。
あと、参加費も判断材料の一つです。
無料セミナーは営業色が強い傾向がありますが、適正な参加費を取っているセミナーは、内容重視の場合が多いです。
しっかり見極めてセミナーへ参加しましょう。
懇親会で聞ける「ググっても出ない話」は最強の教材
最後が懇親会です。
これも僕の反省点から得られたアドバイスです。
実はこれが一番の学びの場なんだろうと、実感しています。
セミナー後の懇親会とか、投資家同士の交流会とか、そういう場で聞ける話は本当に貴重です。
「実際に管理会社を変更した時の苦労話」「融資が厳しくなった時の対応策」「想定外の修繕費が発生した時の対処法」…
僕が上司の成功体験を聞いたように、リアルの経験談こそが最高の教材でありノウハウです。
こういう「ググっても出てこない実体験」を、お酒を飲みながらフランクに聞けるんです。
購入後に、先にその話を聞いていたら…なんて後悔は絶対にしたくないですよね。
だから、基礎知識として多くの人の体験談を聞くというのは、とても大切な事です。
ただし、話を聞く相手は選んだ方がいいです。
明らかに武勇伝を語りたがる人とか、根拠のない楽観論を振りまく人の話は、話半分で聞いておいた方が無難です。
逆に、失敗談も含めて冷静に話してくれる人の経験談は、本当に勉強になります。
ここについて僕は、本当に後悔しています。
もっと沢山の経験者と話をしておけば良かった。
実践の中で培われた知見や経験を聞いて参考にすること。
これは本当に大切です。
一棟マンション投資の基礎知識を「使えるノウハウ」に変える方法
基礎知識を身につけたら、次はそれを実際に活用出来るノウハウへと昇華させましょう。
知識があることと、それを使って判断できることは、ちょっと違うからです。
大丈夫、難しくありません。
これからお伝えする内容を実践すれば、学んだ基礎知識を「使えるノウハウ・判断力」に変えることができます。
学んだらすぐにやるべき「3つの簡単なアクション」
まず、学んだ知識を定着させるために、すぐにやってほしいことが3つあります。
1：気になった物件を3つ選んで、収支シミュレーションしてみる
楽待で見つけた物件を使って、手取り収入を計算してみてください。
最初は「管理費っていくらなんだろう？」「修繕積立金って？」みたいに分からないことだらけだと思います。
OK、それでいいんです。
分からないことを調べる過程で、知識が「自分ごと」になっていきます。
- 管理会社に支払う管理費用はどのくらいを見積る？
- 原状回復費の見積は？
- 共用部の電気代は？
- 銀行へのローン支払額は？
- 固定資産税は？
等、より具体的なレベルで疑問が生まれ、その疑問を解決することでノウハウへと転換されてゆきます。
2：なぜその物件に興味を持ったのか、理由を3つ書き出す
「利回りが良かったから」だけじゃダメです。
「周辺の市町村が発展していて将来的にも賃貸需要が見込めそうだから」「駅に近くて立地が良いから」「築年数が浅くて修繕費が抑えられそうだから」みたいに、具体的な理由を言語化してください。
これをやることで、自分の判断基準が明確になってきます。
必要に応じてご自身の目的と合致する内容へと、微調整も行ないましょう。
3：その物件のリスクを3つ考えてみる
良い面だけじゃなく、悪い面も考える習慣をつけてください。
「大学に依存しすぎている」「築年数が古くて大規模修繕が必要かも」「周辺に競合物件が多い」など、起こりうるリスクを想定する練習です。
そのためには、各市町村の人口動態や産業構造を調べたり、周辺の環境を確認したり。
そして競合物件を調べたりといったことも必要になります。
この3つを繰り返すだけで、物件を見る目が格段に変わってきます。
情報を比較・整理して”判断テンプレ”を持つ
次に大切なのが、自分なりの「判断テンプレート」を作ることです。
僕も最初は「なんとなく良さそう」「なんとなく悪そう」みたいに感覚で判断していました。
でもこれだと、いつまでたっても不動産投資は上達せず、リスクも下がりません。
だから、物件を評価する時のチェックリストを作り、可視化するのがベストです。
どういったタイプの物件を選ぶのかによってかわりますので、一例として以下挙げておきます。
収益性チェック
- 実質利回りは？
- 空室率の想定は？
- 屋上防水工事の実施時期と費用は？
- 大規模修繕の時期と費用は？
- 各種経費の種類と金額は？
- 銀行へのローン支払額は？
立地チェック
- 該当地域の特色は？
- 人口動態はどうなってる？
- 最寄り駅の利用者数は？
- 周辺の商業施設や生活利便性は？
リスクチェック
- 特定の施設（大学、工場など）に依存していない？
- 競合物件の状況は？
- 想定外の出費リスクは？
最初は項目が多くて大変かもしれませんが、慣れてくると自然にチェックできるようになります。
大切なのは、感覚ではなく「根拠を持って判断する」習慣を身につけることです。
1棟目を買う前に”模擬検討”しておく重要性
そして最後に、これは僕もやっておけば良かったと思うことなんですが、「模擬検討」をするということ。
実際に買うわけじゃないけれど、「もしこの物件を買うとしたら」という前提で、真剣に検討してみるんです。
収入として得られる金額に対して、どの程度の支出があるのかを、より具体的にシミュレーションします。
大規模修繕なども考慮して、20年～30年での長期シミュレーションも行なってみてください。
僕は勢いで1棟目を買ってしまったんですが、後になってしっかり模擬検討しておけばよかったと思う事が沢山ありました。
特に痛かったのが、数字の管理です。
最初は「黒字で回ってるからOK」みたいに大雑把だったんですが、ちゃんと数字を追っていないと、管理会社の問題に気づくのが遅れたり、改善のタイミングを逃したりしてしまいます。
数字を厳格に把握し、昨年よりも良いパフォーマンスにするという意識で数字を管理していれば、もっと早く問題に気づけたはずです。
模擬検討でどの数字をどのように把握しておけば良かったのか。
事前に把握しておけば、そもそも黒字で回りそうかどうかの判断はもちろん、数字の管理の重要性もより理解出来ていたのでは無いかと感じるのです。
また、模擬検討を行なっておけば、実際に買う時になって慌てることもありませんし、営業マンとの打ち合わせでも的確な質問ができるようになります。
「勉強したけど、まだ実際に買うのは怖い」という人こそ、この模擬検討をやってみてください。きっと自信がついてくるはずです。
一棟マンション投資の基礎知識を深めるおすすめリソースまとめ
ここまで学習方法をお伝えしてきましたが、「具体的にどの本を読めばいいの？」「信頼できる情報源はどこ？」という疑問もあると思います。
僕自身が実際に活用したものや、「これは使えるな」と感じたリソースをまとめておきますね。
初心者におすすめの書籍3選
まずは書籍から。
ご自身の属性向けに書かれた本なら、出来るだけ多くの本を読んで欲しい所ですが、これから投資を始める初心者向けに敢えて絞るとすればどれがいいか？
僕自身が読んだことの無い本もあるので、僕自身の経験や投資家仲間から聞いた話なども踏まえ、3つ選びました。
基礎知識を体系的に学ぶ目的での書籍選びで大切なのは、専門家が書いた本を選ぶことと、本の想定読者が自分に合っているかを確認することです。
基礎知識を学ぶなら、不動産のプロやコンサルタントなど専門家が書いた本を選んでください。
個人の体験談本は、基礎を身につけた後に補足的に読むのは良いですが、最初の学習には向きません。
また、想定読者層も重要です。年収500万のサラリーマン向けに書かれた本と、年収1000万以上の高所得者向けの本では、投資戦略や前提条件が全然違います。
1冊目のおすすめ本
「初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資 最強の教科書」は、100人の投資家へのアンケート結果をもとに作られており、リアルな疑問と答えが学べます。
2冊目：2冊目のおすすめ本
「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」は、図解・イラスト付きで見やすく、初心者にも分かりやすく解説されています。
3冊目のおすすめ本
「確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書」は、エリア・指標・物件・融資・管理という5つの成功法則が具体的に解説されています。
余裕がああれば「金持ち父さん貧乏父さん」も読んでみることをおすすめします。
まずはこの3冊を読んでおけば、基礎知識として過不足が出る事は無いと思います。
信頼できる無料メディア・動画・SNSアカウント
書籍の次は、無料で学べるリソースです。僕が実際に参考にしたものをご紹介しますね。
ポータル
楽待
国内最大の不動産投資サイトで会員数40万人。東証上場企業が運営している信頼性の高いプラットフォームで、物件検索だけでなく、YouTubeチャンネルや楽待新聞で教育コンテンツが充実。
健美家
2005年頃から運営されており、月間50万人がアクセスする国内最大級の不動産サイト。使いやすい検索機能が特徴で、20万件前後の物件を常時掲載している。
不動産投資★連合隊
函館発祥の株式会社ラルズネットが運営。ちょっとした賑わいのある商店街の雰囲気の不動産ポータルサイト。他サイトにはない掘り出し物件が見つかることもある。
YouTubeチャンネル
楽待チャンネル
チャンネル登録者数67万人の、国内最大級の不動産投資チャンネル。実際の投資家インタビューや成功・失敗事例が豊富で、リアルな体験談を学べます。僕も失敗事例の動画をよく見ています。
ウラケン不動産
浦田健さんが運営するチャンネル（登録者20万人）。不動産投資の基礎から応用まで体系的に学べて、「有料級の内容を無料で」というコンセプト通り、質の高い情報が得られます。
もふもふ不動産
実際に不動産投資で脱サラを達成したもふさんが運営（登録者26万人）。スライドを使った解説が分かりやすく、初心者でも理解しやすい内容です。
【注意点】
YouTubeの情報は玉石混交です。投資の失敗談や業界の裏話なども参考になりますが、また、視聴数を稼ぎたいがために投稿された動画なども存在する可能性があります。
鵜呑みにせず「なぜそうなったのか？」を考えながら視聴することが大切です。
特に「誰でも簡単に稼げます！」みたいな抽象的な話ばかりのチャンネルは危険だと僕は考えています。
逆に、デメリットやリスクもちゃんと説明してくれるチャンネルは信頼できます。
まとめ
一棟マンション投資の基礎知識を身につけるために大切なのは、正しい順序で体系的に学ぶことです。
ネットの断片的な情報に振り回されず、まずは専門家が書いた書籍で「判断軸」を作り、物件情報サイトで相場感を養う。
ネットの情報やYouTube等は補足状況や失敗及び成功体験を学ぶ場として活用
そして学んだ知識を実際の判断力に変えるための練習をする。
この4つのステップを踏むことで、営業マンとの会話でも対等に話ができるようになりますし、物件を前にした時にも「これは買いなの？買いじゃないの？」と迷うことがなくなります。
正しい学び方で基礎知識を身につけて、一棟マンション投資で安定した収入を作っていきましょう。
実際に一棟マンション投資を始めてみたくなった方へ
この記事で紹介した学習方法を実践して、「実際に物件を見てみたい」「プロの話を聞いてみたい」と思われた方は、信頼できる不動産投資会社の無料ガイドブックから始めてみることをおすすめします。
プロがまとめた投資ガイドは、僕たち個人では集めにくい市場データや最新の融資動向などが分かりやすくまとまっており、学習の効率が格段に上がります。
複数の会社のガイドブックを比較することで、それぞれの特色や強みも見えてきますので、自分に合った投資スタイルも見つけやすくなりますよ。
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